CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA IMMOBILIARE

Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune.
Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.

La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia). I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

  • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
  • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
  • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003. Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940. Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. La conformità urbanistica è necessaria per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perché se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.

La conformità urbanistica, inoltre, è necessaria in caso di interventi edili come per una ristrutturazione, oppure per richiedere un mutuo.
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo

  • Piccole modifiche interne

  • Modifiche esterne e aumento di volumetria, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento
    di unità immobiliari

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.
Spesso, inoltre, la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.

 

CONNETTITI ALL’AREA RISERVATA

Registrati gratuitamente, o accedi se già lo hai fatto, per usufruire dei vantaggi delle utility e della documentazione che metteremo a tua disposizione.